小弟過去幾年除咗服務英國本地業主，亦為過百位香港、中國及新加坡等亞洲業主處理倫敦物業。喺同亞洲業主溝通嘅過程中，我發現一個常見問題：唔少業主都係「隔山買牛」，喺大發展商嘅展銷會睇完靚靚模型就落訂，入手大型屋苑單位（Apartment），即係所謂嘅 Leasehold（租賃業權） 物業。
香港買樓雖然冇地權，但制度相對單一；英國物業則分得好細。
簡單嚟講，買 Freehold（永久業權） 你就是地主，擁有土地同建築物嘅永久權力。而 Leasehold 其實係向地主（Freeholder）買一份「長期租用權」，年期雖然可以長達 999 年，但你依然要遵守地主定下嘅規則。
買 Leasehold 唔係唔得，但一定要計清以下呢幾點，因為魔鬼在細節，一定會直接影響你嘅投資回報：
管理費 (Service Charge)：大型屋苑有泳池、會所、空中花園係好正，但維修、清潔、剪草雜費同保險費用等等，由所有業主攤分。喺西倫敦一個918平方英尺兩房單位為例，每年管理費可達7,500鎊。
地租 (Ground Rent)：呢份錢係交畀地主嘅「進貢」，基本上唔包含任何實質服務。雖然新法例對新租約有所限制，但買二手樓時一定要查清楚。
租約條款限制：地主有權喺租約入面設立限制，例如要求業主必須登記物業為「出租用途」並支付登記費，變相加重投資負擔。
租約年期：如果租約剩餘年期少過 80 年，物業價值會插水式下跌，續約費亦會變成天文數字。雖然 100 年以上同永久產權分別不大，但持有年期始終係投資者嘅心理關口。
睇到呢度，可能你會問：Leasehold 咁多限制同成本，仲值得投資？老實講，買 Leasehold 重點在於「有數得計」。
小弟有位業主客W先生，數年前喺同區購入兩個定位相近嘅單位：
單位 A：大型地標屋苑，設施一應俱全。
單位 B：小型屋苑，設施欠奉，但發展商聰明地同鄰近社區中心達成協議，住客可免費使用其設施。
雖然單位 A 租金略高，但管理費貴到吞噬咗大半利潤。最後 W 先生發現單位 A 回報唔達標想放盤，卻因為高昂管理費令唔少買家卻步，最終只能「快刀斬亂麻」少蝕離場。相反，單位 B 因為買入及持有成本低，回報反而穩定。
投資最緊要係有實際數據參考，而唔係單靠想像。買 Leasehold 投資，小弟認為不一定要偏重「全新樓」，二手樓有時風險更低。
首先，二手樓已經有詳盡嘅出租紀錄，回報一目了然。相反，新樓發展商提供嘅往往係「預估租金」，現實有時令人大跌眼鏡。
早前有位業主買入一個全新地標兩房單位，滿以為月租可達發展商預期嘅 4,200 鎊。點知全個屋苑新盤同期入伙，供應過剩，結果苦等個多月，最後只能以 3,750 鎊租出（低於預期逾 10%）。
相反，另一位醒目投資客一向留意二手市場。佢把握一位業主急放嘅機會，以 2015 年嘅「舊買入價」接貨，但直接接收現有租客，獲取 2026 年嘅「新租金收入」。一來一回，成本低咗，回報自然更高。
至於 Freehold 物業冇管理費、冇地租，係咪就一定穩贏？下一篇小弟會同大家分享購買 Freehold 物業嘅要點同埋隱藏「伏位」。
下星期三再續。
Jackey YEUNG（英倫管家仔）：
Jackey 專注於英國房地產投資策略，長期為業主與投資人提供具前瞻性的市場分析與實務建議。Jackey曾任商業財經新聞記者，藉財經背景與市場觀察力，將政策、數據與趨勢轉化為投資建議。透過結合新聞專業與第一手市場資訊，協助讀者在瞬息萬變的英國房地產市場中，做出明智決策。
[編輯/邀請/合作/垂詢/業績會議/投資者簡介會]立即電郵聯繫：editorial@tastymoney.hk
小弟過去幾年除咗服務英國本地業主，亦為過百位香港、中國及新加坡等亞洲業主處理倫敦物業。喺同亞洲業主溝通嘅過程中，我發現一個常見問題：唔少業主都係「隔山買牛」，喺大發展商嘅展銷會睇完靚靚模型就落訂，入手大型屋苑單位（Apartment），即係所謂嘅 Leasehold（租賃業權） 物業。
香港買樓雖然冇地權，但制度相對單一；英國物業則分得好細。
簡單嚟講，買 Freehold（永久業權） 你就是地主，擁有土地同建築物嘅永久權力。而 Leasehold 其實係向地主（Freeholder）買一份「長期租用權」，年期雖然可以長達 999 年，但你依然要遵守地主定下嘅規則。
買 Leasehold 唔係唔得，但一定要計清以下呢幾點，因為魔鬼在細節，一定會直接影響你嘅投資回報：
管理費 (Service Charge)：大型屋苑有泳池、會所、空中花園係好正，但維修、清潔、剪草雜費同保險費用等等，由所有業主攤分。喺西倫敦一個918平方英尺兩房單位為例，每年管理費可達7,500鎊。
地租 (Ground Rent)：呢份錢係交畀地主嘅「進貢」，基本上唔包含任何實質服務。雖然新法例對新租約有所限制，但買二手樓時一定要查清楚。
租約條款限制：地主有權喺租約入面設立限制，例如要求業主必須登記物業為「出租用途」並支付登記費，變相加重投資負擔。
租約年期：如果租約剩餘年期少過 80 年，物業價值會插水式下跌，續約費亦會變成天文數字。雖然 100 年以上同永久產權分別不大，但持有年期始終係投資者嘅心理關口。
睇到呢度，可能你會問：Leasehold 咁多限制同成本，仲值得投資？老實講，買 Leasehold 重點在於「有數得計」。
小弟有位業主客W先生，數年前喺同區購入兩個定位相近嘅單位：
單位 A：大型地標屋苑，設施一應俱全。
單位 B：小型屋苑，設施欠奉，但發展商聰明地同鄰近社區中心達成協議，住客可免費使用其設施。
雖然單位 A 租金略高，但管理費貴到吞噬咗大半利潤。最後 W 先生發現單位 A 回報唔達標想放盤，卻因為高昂管理費令唔少買家卻步，最終只能「快刀斬亂麻」少蝕離場。相反，單位 B 因為買入及持有成本低，回報反而穩定。
投資最緊要係有實際數據參考，而唔係單靠想像。買 Leasehold 投資，小弟認為不一定要偏重「全新樓」，二手樓有時風險更低。
首先，二手樓已經有詳盡嘅出租紀錄，回報一目了然。相反，新樓發展商提供嘅往往係「預估租金」，現實有時令人大跌眼鏡。
早前有位業主買入一個全新地標兩房單位，滿以為月租可達發展商預期嘅 4,200 鎊。點知全個屋苑新盤同期入伙，供應過剩，結果苦等個多月，最後只能以 3,750 鎊租出（低於預期逾 10%）。
相反，另一位醒目投資客一向留意二手市場。佢把握一位業主急放嘅機會，以 2015 年嘅「舊買入價」接貨，但直接接收現有租客，獲取 2026 年嘅「新租金收入」。一來一回，成本低咗，回報自然更高。
至於 Freehold 物業冇管理費、冇地租，係咪就一定穩贏？下一篇小弟會同大家分享購買 Freehold 物業嘅要點同埋隱藏「伏位」。
下星期三再續。
Jackey YEUNG（英倫管家仔）：
Jackey 專注於英國房地產投資策略，長期為業主與投資人提供具前瞻性的市場分析與實務建議。Jackey曾任商業財經新聞記者，藉財經背景與市場觀察力，將政策、數據與趨勢轉化為投資建議。透過結合新聞專業與第一手市場資訊，協助讀者在瞬息萬變的英國房地產市場中，做出明智決策。
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