做咗地產代理咁多年，小弟發現英國代理講嘢有套獨特語言：字字斟酌，聽落專業有禮，但背後意思往往係另一回事。唔係話一竹篙打沉一船人，但呢種「語言藝術」確實普遍存在，尤其係喺簽約前後。今次小弟同大家做下翻譯，拆解三種最常聽到嘅代理術語，睇清楚背後用意，保護自己利益。

1/ 代理話：「佢哋估價£X咋？我哋估計你個單位市價更高喎」

翻譯：呢個數字係為咗令你覺得佢哋最叻、估價最高，從而簽獨家代理合約。等你簽完，過幾個星期睇盤無反應，佢哋就會返嚟話「市場反應唔係咁理想，建議調低價錢」，即係當初個估價根本係吹大嘅！

呢種做法對業主有兩大壞處。第一，時間損失。獨家代理合約一般係8-12星期，個盤掛住一個唔realistic嘅價，真正有興趣嘅買家或租客會直接略過，黃金時機白白浪費。

第二，「過期盤」效應。英國買家同租客都會留意一個盤掛咗幾耐，掛咗幾個月先減價，佢哋會起疑「係咪個盤有問題先賣唔出」，議價空間反而更大，最終減價幅度可能遠超預期。

小弟建議： 簽約前最少搵三間代理估價，唔好淨係睇最高嗰個。問代理：「你估呢個價，係基於過去三個月附近哪幾個成交？」要求佢哋提供實際comparable，有數有據先可信。

2/ 代理話：「我哋手頭上有幾個客對你個單位好有興趣」

翻譯：呢句係代理簽獨家合約前最常用嘅話術。聽落好吸引，唔使放上Rightmove都已經有人睇？現實係，大部分情況下呢幾個「有興趣嘅客」係誇大甚至虛構嘅，目的係令你快啲簽約。等你簽完，答案通常係「佢哋睇完覺得唔啱」或者「預算唔夾」，然後話要放上網先。

呢種做法有兩大壞處。第一，令業主錯誤評估市場。你以為有人即刻想要，唔急住比較其他代理，白白錯失更好嘅選擇。第二，浪費獨家合約期。你信咗佢有客，簽咗合約等消息，幾個星期後先知係空歡喜，但合約期已經過咗一截，其他代理無法幫你推盤。

小弟建議： 聽到呢句，即刻問：「呢幾個客係咩背景？預算係幾多？幾時可以睇樓？」真係有客嘅代理答得出，答唔出就知係咩一回事。簽獨家合約前，要求代理白紙黑字列明推廣計劃同時間表，唔好淨係靠口頭承諾。

3/ 代理話：「我哋係呢區成交量最高／最多人揀嘅代理」

翻譯：「最強」係點定義？成交量最高？掛盤最多？定係單純自己講自己？大部分時候呢個數字係無從核實，或者係篩選過嘅數據，例如「過去六個月特定街道成交量最高」，範圍細到量身訂造，目的只係令你覺得佢哋最叻。

呢種話術令業主省略比較步驟，聽完「區內第一」就直接簽約，結果可能揀咗一間服務一般、佣金又唔合理嘅代理。更重要係，「成交量最高」唔等於「為業主爭取到最好價錢」：代理可以靠建議業主減價嚟衝高成交數字，對業主嚟講實際回報未必最理想。

小弟建議：即刻問：「過去三個月喺呢區成交咗幾多個單位？平均放盤幾耐成交？成交價同放盤價差幾多？」真係有料到嘅代理答得出，答唔出就係得把口。揀代理唔係揀名氣，係揀佢哋為你個盤爭取到幾好嘅結果。

總結：招式千變萬化，誠實先係最重要

以上三點只係小弟見過嘅冰山一角，代理嘅話術千變萬化，有時候聽落好專業、好貼心，但背後動機未必係為你著想。說到底，一個好代理唔係靠估價估得最高、唔係靠話自己有客、唔係靠吹自己係區內第一，而係誠實同你講市場實況，用實際行動幫你解決問題，為你爭取最好嘅結果。

揀代理，揀個做實事嘅。如果你而家正煩緊點樣放租或放售，或者唔確定手上代理係咪真係盡力，不妨聯絡小弟傾下！

Jackey YEUNG（英倫管家仔）：

Jackey 專注於英國房地產投資策略，長期為業主與投資人提供具前瞻性的市場分析與實務建議。Jackey曾任商業財經新聞記者，藉財經背景與市場觀察力，將政策、數據與趨勢轉化為投資建議。透過結合新聞專業與第一手市場資訊，協助讀者在瞬息萬變的英國房地產市場中，做出明智決策。

[編輯/邀請/合作/垂詢/業績會議/投資者簡介會]立即電郵聯繫：editorial@tastymoney.hk