核心觀點

• 中國新的境外投資監管規定可能對香港整體住宅需求造成約 2-3% 的負面影響。

• 但中國房地產市場的穩定，加上內地來港人才轉化為置業需求的比例提升，應能抵消上述影響及美國潛在加息的衝擊。

• 基本情況下，預測2026年香港住宅價格增長 12%（年初至今已升9%），2027年增速放緩至 5%。

• 隨著香港樓價升幅放緩，相對上行空間可能轉向中國內房股，尤其香港發展商估值已恢復正常化。繼續看好中國開發商表現優於香港開發商。

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中國境外投資新規的影響可控

• 新規涵蓋個人投資，但細則未定，相信政策並非主要針對境外買樓。

• 沒有香港身份證的買家佔整體交易約高單位數百分比，情緒影響約三分一，即相當於總交易的 2-3%。

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美國加息：主要下行風險

• 香港按揭利率已反映市場對美國減息的預期，因此容易受到潛在加息衝擊。

• 在聯繫匯率制度下，香港銀行最優惠利率中長期須跟隨美國利率走勢。若美國加息，香港按揭利率很可能上升，導致租金回報率低於按揭利率，出現負息差。

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中國房地產市場回穩：主要上行風險

• 近年內地人才來港數量急增，但由於市場情緒疲弱，轉化為置業的比例仍偏低。

• 若中國樓市回穩，可望帶動更多內地人才來港置業，足以抵銷境外投資新規的影響。

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中國內房股具追落後空間

• 基本情景下，2026年香港住宅價格升12%，2027年放緩至5%，前提是人才情緒改善能抵消加息影響。

• 相對而言，中國內房股的上行空間可能更大，因主要香港發展商的估值已正常化。

• 繼續看好中國開發商表現優於香港開發商。

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政策背景

• 香港住宅需求面「辣招」已於2024年2月28日全面撤銷（包括SSD、BSD、NRSD）。

• 按揭規則在2024年10月放寬LTV及DSR後仍相對寬鬆。

• 僅針對超過1億港元的豪宅交易，於2026年2月26日起將從價印花稅由4.25%上調至6.5%，對整體市場影響輕微。

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樓價走勢

• 中原城市領先指數（CCL）於2026年5月29日為157.45，較2021年8月高位191.34仍低17.7%。

• 由2025年3月週期低點134.89反彈16.7%。

• 2026年首四個月一、二手成交金額按年升72.6%至2,257億港元，成交量升45.5%至26,022宗。

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庫存情況

• 2026年第一季已落成但未售出單位約2萬個（正常年份7,000個），建築中庫存6.2萬個（正常5.4萬個），超額2.1萬個，相當於近一年銷量。

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利率風險詳解

• 聯繫匯率機制下，套息交易導致港匯偏弱，若觸及7.85弱方兌換保證，金管局須買港元沽美元，收縮銀行體系結餘，推高HIBOR。

• 目前1個月HIBOR約2.60%，SOFR仍高約90-100點子。

• 市場現預期2026年底前加息概率約80%，未來12個月加息1-2次概率90%。

• 主流H按計劃已觸及P減封頂（實際約3.25%），若最優惠利率上調，將直接推高實際按息。

• 若按息升至3.50%，將高於目前3.29%的租金回報率，削弱投資需求。

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內地人才流入與置業轉換率

• 近年內地人才來港人數由每年約1-2萬（2020年前）增至2023年超過10萬。

• 過去三年平均年流入9.8萬人，遠高於2008-2022年的1.7萬。

• 內地買家佔整體交易比例由2007-2009年的4-6%升至2024-2025年的超過20%。

• 絕對數量上，2024-2025年內地買家置業數量超過1萬宗，創歷史新高。

• 但相對流入人口，置業轉換率仍偏低，近年僅約20%，低於2013-2020年BSD實施後的25%水平。

• 低轉換率意味着潛在需求仍大，若中國樓市回穩，轉換率回升，可帶來顯著增量需求。

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中國二手市場回穩跡象

• 2026年中國76個城市二手成交量為2021年以來最高。

• 一線及強二線城市二手樓價已見回穩。

• 低價單位成交佔比下降，中價單位需求增加。

• 二手住宅PE比率（一/二/三線）由2021年1月的36.0x/16.4x/12.1x降至2026年3月的18.2x/8.9x/7.0x。

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香港樓價情景分析

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香港發展商估值

• 香港住宅市場已完成一個完整的調整及初步復甦週期，而中國內地市場才剛開始回穩。

• 香港大型發展商（如新地）的NAV折讓已從低位正常化。

• 相對而言，中國內房股具備更大追落後空間，料將跑贏香港地產股。

• 新地：未明確，圖表顯示約30-40%

一、工程機械

• 挖掘機出貨量： 2026年5月，中國國內挖掘機出貨量年增率加速至 39%（4月為35%），出口量年增率亦由23%升至 34%。

• 塔吊市場仍疲弱： 中國最大塔吊租賃公司龐源租賃的塔吊出租率及機隊使用率持續下滑。5月機隊使用率年減2.6個百分點至 50.5%，連續三個月年比下降，顯示房地產與基建工程活動不足。

• 花旗偏好順序： 基於上述分化，花旗對工程機械主機廠的偏好調整為：三一重工－H股 (6031.HK) > 三一重工－A股 (600031.SS) > 中聯重科 (1157.HK)。

• 其他動態： 三一重工與徐工機械計劃於7月1日起將起重機平均售價上調 2%–5%。

二、工廠自動化與機器人

• 優必選 (UBTECH, 9880.HK)：

  • 其仿生機器人在京東平台的預訂量於開放預購第六日已超過 2,110 台。

  • 計劃於2026年6月底或7月初推出兩款人形機器人：工業用 Walker S3 及商用 New Walker C，預計成為短期股價催化劑。

• 特斯拉 Optimus (Gen 3)： 預計於2026年7月或8月量產，有望帶動恒立液壓 (601100.SS) 及 Leader Drive (688017.SS) 的市場情緒。後者上週五因美國知名匿名交易員在X平台上的推薦而股價漲停 (+20%)。

• 中國自動化需求： 受惠於AI外溢效應，儲能系統、半導體設備及工具機需求強勁。匯川技術 (300124.SZ) 5月通用自動化訂單年增率維持 40% 的強勁增長。

三、短期市場觀點

花旗認為，在全球AI股票回調之際，資金可能輪動至人形機器人／實體AI及工程機械板塊。短期催化劑重點關注：

1. 三一重工（受強勁挖掘機出貨帶動）

2. 優必選（強勁預訂量及6月30日新品亮相）