花旗觀點
DPS 上升週期獲利潤率回升及上限派息確認
強勁的銷售執行力及利潤率復甦，強化多年每股盈利及每股股息上升週期——新地交出穩健的 FY26 業績，盈利符合預期，DPS 較我們預測高出 1%，因其堅持 40-50% 派息率範圍的上限。我們持正面觀點，原因為：[1] 10% 淨負債率提供靈活性以捕捉機會，同時應對利率不確定性，管理層重申無需任何股權攤薄融資；[2] DP 利潤率於 2HFY26 改善至 15%（包括帝庭軒：21%），而 HK$210 億未入賬銷售以高雙位數利潤率支持我們對 FY27E 的 17-20% 預測；[3] 充足的推盤管道支持 HK$330 億 FY27E 銷售目標及我們正常化的 HK$300 億中期年度銷售假設；及 [4] 租金增長受 GFA 擴張、寫字樓入住率提升及香港零售租金可能回復輕微正增長所帶動。我們現預測 FY27/28/29 DPS 為 HK$4.20/HK$4.45/HK$4.80。維持買入，新目標價 HK$168.30（+1%）。
DP：利潤率復甦在軌，資產週轉良好——新地在 FY26 再次超越銷售目標後，FY27E 目標為 HK$330 億香港銷售。這由 140 萬平方呎應佔 GFA 計劃推盤支持，主要為中小型大眾市場單位，應可實現高銷售率。由於 FY27 完成項目中 90% 已預售（Sierra Sea 2A/2B、Garden Regency、Lime Spark 等），我們相信新地有靈活性以利潤率為優先，調整其餘庫存的銷售節奏，如帝庭軒（約 50 伙）、天璽·海及維港滙。
新土地估計利潤率 17-22%——新地繼續透過多種渠道（招標、契約修訂、換地）積極收購新土地，同時對北部都會區或市區重建機會持開放態度。我們估計近期收購的地塊以當前市價計算，經營利潤率約 17-22%。在超過 1,600 萬平方呎的住宅土地儲備上，我們相信新地處於有利位置，可維持每年約 200 萬平方呎的銷售及完成量，支持穩定的盈利管道。
租金：零售租金回穩；寫字樓租務強勁——除未來 3 年 IP GFA 增長 11% 外，有機租金增長來自 [a] 香港零售租金於 2HFY26 改善至負 1-2%，我們估計 FY27E 轉為正水平，因租戶銷售跑贏市場；[b] 香港寫字樓租務在中環及西九龍強勁，IGC 入住率估計約 40%，而 AST 已獲主要租戶承租 37%；[c] 中國零售租金正增長及雙位數同店銷售增長抵銷寫字樓疲弱。
盈利摘要
| 截至 6 月 30 日年度 | 淨利潤 (HK$百萬) | 攤薄每股盈利 (HK$) | 每股盈利增長 (%) | 市盈率 (%) | 市賬率 (x) | ROE (%) | 收益率 (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025A | 21,855 | 7.54 | 0.5 | 15.5 | 0.5 | 3.6 | 3.2 |
| 2026A | 22,850 | 7.89 | 4.6 | 14.8 | 0.5 | 3.7 | 3.4 |
| 2027E | 24,532 | 8.47 | 7.4 | 13.8 | 0.5 | 3.8 | 3.6 |
| 2028E | 26,084 | 9.00 | 6.3 | 13.0 | 0.5 | 4.0 | 3.8 |
| 2029E | 27,996 | 9.66 | 7.3 | 12.1 | 0.5 | 4.2 | 4.1 |
來源：Powered by dataCentral
| 買入 | 短期觀點：上行 |
|---|---|
| 價格 (2026年9月10日 16:10) | HK$116.70 |
| 目標價 | HK$168.30 ↑ 從 HK$168.00 |
| 預期股價回報 | 44.2% |
| 預期股息率 | 3.6% |
| 預期總回報 | 47.8% |
| 市值 | HK$338,171百萬 / US$43,121百萬 |
目標價、NAV 及盈利修訂
NAV：在滾動至 FY27E 預測後，輕微上調 NAV 估計至 HK$210.42/股（從 HK$210.0/股）。
目標價：我們的新目標價 HK$168.3（從 HK$168.0）基於不變的 20% 目標 NAV 折讓，即自 2010 年以來歷史平均水平以上 2 個標準差（此前：平均水平），反映 (a) 我們正面的房價預測，(b) 更好的資產週轉，(c) 資產負債表進一步改善，及 (d) 我們對香港零售及寫字樓租金前景改善的總體預測。
NAV 明細
| NAV (HK$百萬) | NAV/股 (HK$) | % NAV | % GAV | |
|---|---|---|---|---|
| 香港發展物業 | ||||
| 大眾住宅 | 76,663 | 26.46 | 12.6% | 11.3% |
| 豪華住宅 | 31,034 | 10.71 | 5.1% | 4.6% |
| 寫字樓/工業 | 0 | 0.00 | 0.0% | 0.0% |
| 107,697 | 37.17 | 17.7% | 15.8% | |
| 香港投資物業 | ||||
| 豪華住宅 | 13,499 | 4.66 | 2.2% | 2.0% |
| 零售 | 196,488 | 67.81 | 32.2% | 28.9% |
| 寫字樓 | 98,047 | 33.84 | 16.1% | 14.4% |
| 工業 | 9,102 | 3.14 | 1.5% | 1.3% |
| 車位 | 4,517 | 1.56 | 0.7% | 0.7% |
| 酒店 | 34,118 | 11.77 | 5.6% | 5.0% |
| 355,770 | 122.77 | 58.3% | 52.3% | |
| 土地儲備 – 農地 | 27,300 | 9.42 | 4.5% | 4.0% |
| 中國物業 | ||||
| 中國發展物業 | 15,779 | 5.45 | 2.6% | 2.3% |
| 中國投資物業 | 149,903 | 51.73 | 24.6% | 22.0% |
| 165,682 | 57.18 | 27.2% | 24.3% | |
| 其他 | ||||
| 收費道路 | 4,624 | 1.60 | 0.8% | 0.7% |
| 內河碼頭 (33%) | 1,848 | 0.64 | 0.3% | 0.3% |
| 載通國際 (41.96%) | 1,742 | 0.60 | 0.3% | 0.3% |
| 數碼通 (72.92%) | 3,923 | 1.35 | 0.6% | 0.6% |
| Sunvision (73.53%) | 9,717 | 3.35 | 1.6% | 1.4% |
| 長期投資 | 1,409 | 0.49 | 0.2% | 0.2% |
| 短期投資 | 893 | 0.31 | 0.1% | 0.1% |
| 24,156 | 8.34 | 4.0% | 3.5% | |
| 總資產值 (HK$百萬) | 680,605 | 234.87 | 111.6% | 100.0% |
| 淨債務 | (70,885) | (24.46) | -11.6% | -10.4% |
| NAV (HK$百萬) | 609,721 | 210.42 | 100.0% | 89.6% |
EPS：我們在 FY26 業績後，根據更新的銷售、完成及 IP 租金估計，微調 FY27/28E 預測。
DPS：我們預期新地將繼續以其 40-50% 派息率範圍的上限派息。
盈利修訂
| 年度 | 核心盈利 (HK$百萬) | 攤薄每股盈利 | DPS (HK$/股) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 舊 | 新 | % 變動 | 舊 | 新 | % 變動 | 舊 | 新 | % 變動 | |
| 2027E | 24,229 | 24,532 | 1.2% | 8.36 | 8.47 | 1.2% | 4.15 | 4.20 | 1.2% |
| 2028E | 26,492 | 26,084 | -1.5% | 9.14 | 9.00 | -1.5% | 4.50 | 4.45 | -1.1% |
| 2029E | N/A | 27,996 | N/A | N/A | 9.66 | N/A | N/A | 4.80 | N/A |
財務報表
損益表
| FY24 | FY25 | FY26 | FY27E | FY28E | FY29E | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 物業銷售 | 25,706 | 33,839 | 48,510 | 39,377 | 39,260 | 47,250 |
| 物業投資 | 20,366 | 19,855 | 20,070 | 20,803 | 22,812 | 23,641 |
| 酒店營運 | 4,421 | 4,416 | 4,545 | 4,830 | 4,706 | 4,783 |
| 電訊 | 6,221 | 6,253 | 6,604 | 6,802 | 6,870 | 6,939 |
| 運輸、基建及物流 | 4,571 | 4,441 | 3,656 | 3,290 | 2,961 | 2,855 |
| 其他業務 | 10,521 | 10,578 | 10,893 | 11,611 | 10,832 | 10,932 |
| 總營業額 | 71,506 | 79,721 | 94,184 | 86,481 | 86,881 | 96,618 |
| 物業銷售 | 7,563 | 8,007 | 16,762 | 10,468 | 12,344 | 15,458 |
| 物業投資 | 15,504 | 14,892 | 14,886 | 15,602 | 17,177 | 17,873 |
| 酒店營運 | 521 | 486 | 538 | 695 | 706 | 717 |
| 電訊 | 701 | 752 | 749 | 771 | 776 | 787 |
| 運輸、基建及物流 | 1,294 | 1,188 | 626 | 685 | 597 | 625 |
| 其他業務 | 4,438 | 4,572 | 6,342 | 5,686 | 5,673 | 3,071 |
| 公司行政開支 | (1,988) | (1,983) | (1,953) | (1,992) | (2,002) | (2,012) |
| EBIT | 27,033 | 27,914 | 27,950 | 31,912 | 33,194 | 36,350 |
| 淨利息支出 | (3,567) | (2,485) | (1,910) | (2,490) | (1,936) | (1,853) |
| 經營利潤 | 23,466 | 25,429 | 26,040 | 29,422 | 31,258 | 34,498 |
| 聯營公司 | 4,576 | 3,545 | 5,406 | 3,933 | 4,581 | 4,595 |
| 特殊項目 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 稅前利潤 | 28,042 | 28,974 | 31,446 | 33,655 | 35,620 | 39,251 |
| 稅項 | (5,721) | (6,496) | (7,978) | (8,448) | (8,951) | (9,852) |
| 非控股權益 | (616) | (606) | (617) | (675) | (685) | (698) |
| 淨利潤 | 21,706 | 21,873 | 22,850 | 24,532 | 26,084 | 27,996 |
| 核心淨利潤 | 21,739 | 21,855 | 22,850 | 24,532 | 26,084 | 27,996 |
