香港寫字樓市場概況
核心區（中環）復甦強勁
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寫字樓市場於2026年開始復甦，由中環強勁租賃需求帶動，受惠於IPO市場活躍及資本市場暢旺。
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中環寫字樓租金已較2025年第三季低位反彈超過10%，優質甲級寫字樓租金升幅接近20%。
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中環空置率由2025年12月的11.0%降至2026年6月的8.8%；2026年7月進一步降至8.0%，為2022年6月以來最低。
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整體空置率由2025年12月的14.1%降至2026年6月的13.1%，2026年7月再降至12.8%。
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預計中環租金2026及2027年均增長10%至12%。
各區表現不一
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受惠溢出需求：灣仔/銅鑼灣空置率降至9.9%；尖沙咀空置率6.7%，為主要子市場中最低。
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仍受壓：港島東空置率13.3%，九龍東空置率20.0%，租金分別下跌0.8%及3.6%。
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整體復甦並不平均，改善集中於核心及邊緣核心區。
租金走勢
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2026年上半年整體甲級寫字樓租金升3.2%，中環升7.3%。
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中環優質甲級寫字樓（如IFC）月租反彈超過20%，突破每平方呎130港元。
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2026年首7個月中環租金累計升9%，整體寫字樓租金升4%。
供應前景
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未來九個月將有四個主要項目落成：銅鑼灣利園八期、中環Central Crossing、中環Central Yard第一期、西九龍Artist Square Towers。
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之後三年新供應預計逐步減少，直至2030年新鴻基旺角洗衣街項目落成才再有大型供應。
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短期整體空置率可能因新供應而輕微上升。
需求驅動力
資本市場活躍
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2026年首8個月平均每日成交額按年升14%至2,820億港元。
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2026年首8個月有106間公司上市，按年升80%；集資額按年增逾一倍至3,420億港元，已超過2025年全年。
人工智能相關集資
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2026年香港AI相關集資活動強勁，多家AI企業（如Biren Technology、Zhipu AI、MiniMax Group等）透過IPO、配股及可換股債券籌資。
就業與資產管理
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2026年首7個月金融及保險、地產、專業服務業就業人數分別增長0.6%、1.2%及0.8%。
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2025年香港資產管理規模升20%至42.2萬億港元創新高；私人銀行及財富管理規模兩年複合年增長20%至12.9萬億港元。
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政府建議優化基金、家族辦公室及附帶權益稅務優惠，有望帶動中環寫字樓需求。
教育機構擴張
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政府推動香港成為國際專上教育樞紐，2026/27學年起非本地自資學生收生上限提升至本地學生學額50%。
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大學積極租用寫字樓，如中大於沙田Grand Central Plaza租用六層共113,000平方呎。
保險業風險
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內地收緊對外投資控制及對境外保單投資收益徵收20%稅項，可能影響香港保險公司業務，削弱寫字樓需求。
投資建議
置地公司（Hongkong Land, HKL SP）
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評級：買入（BUY）
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目標價：9.89美元
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中環寫字樓組合未承諾空置率降至5.8%（2026年6月），為2022年以來最低。
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租金反彈令負租金逆轉收窄，2027年有望轉為中性或正數。
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LANDMARK奢侈品零售租戶銷售按年升11%，Bespoke VIC銷售升17%。
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中國投資物業組合貢獻增長；SCPREF收購新加坡Wheelock Place。
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股價較評定現行NAV折讓30%。
太古地產（Swire Properties, 1972 HK）
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評級：買入（BUY）
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目標價：29.20港元
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寫字樓組合入住率持續改善：Two Taikoo Place升至80%，Six Pacific Place升至70%；整體香港寫字樓組合（不包括該兩幢）升至92%。
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Pacific Place現租租金回升至每平方呎90至100港元，負租金逆轉有望2027年轉正。
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零售表現強勁：The Mall及Citygate Outlets租戶銷售分別升15%及16%。
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股價較評定現行NAV折讓52%，FY26-27股息率5.0%至5.2%。
其他市場觀察
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負租金逆轉收窄：儘管租金回升，2026年上半年寫字樓租金逆轉仍為負數，但幅度收窄；中環業主有望2027年見中性或正數逆轉。
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資本值：寫字樓資本值指數自2019年初以來下跌47%，2026年上半年微升0.4%。
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大學購入物業：香港大學以39.3億港元購入西營盤干諾道西92-103A號寫字樓；城市大學以19.6億港元購入又一城Festival Walk Tower。
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改裝為學生宿舍：Wee Hur Holdings購入大角咀One Bedford Place擬改建為學生宿舍；政府推出「Hostels in the City」計劃。
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不良銷售持續：中環299 QRC、灣仔303 Jaffe Road、銅鑼灣Biz Aura等物業由接管人出售。
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銀行對寫字樓收購融資仍審慎，可能限制價格進一步上升。
風險提示
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保險業需求可能因內地資本管制及稅項而放緩。
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新供應短期或令整體空置率上升。
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銀行融資審慎或限制寫字樓價格升幅。
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地緣政治緊張及加息預期令恒指2026年年初至今下跌3.4%。
