一、政策重點：北京最新鬆綁措施（8月7日公佈）
北京推出過去一年來第三輪樓市支持政策，主要變動包括：
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縮短非本地戶籍購房門檻：五環內非北京戶籍買家，社保或個人所得稅繳納要求由2年縮短為1年，購房套數上限不變。
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父母贈與子女房產免資格審查：父母向子女贈與北京商品住房時，免除子女購房資格核查，使北京成為一線城市中最寬鬆的城市（上海最嚴格）。
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大幅提高住房公積金貸款額度：
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雙職工家庭首套／二套上限提高至240萬／200萬元人民幣（原先為120萬／100萬），累加額外補貼後最高可達340萬元（原為160萬元）。
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單人繳存者年借款能力提高至20萬元，雙人提高至40萬元，達到基本上限所需時間從7年以上縮短至5年以上。
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允許住房公積金提取用於裝修（最高25萬元），並支持帶押過戶。
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二、政策出台背景與市場現狀
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時機考量：緊隨7月中央政治局會議「穩定房地產市場」的方針，且正值傳統「金九銀十」銷售旺季前夕。
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北京市場相對疲弱：
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年初至今房價表現落後於上海和深圳。
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近數月新房銷售量低迷，庫存月數持續偏高。
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二手房交易量環比放緩，但掛牌壓力略有緩解。
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高端物業走軟：部分投資者認為可能與股市中人工智能相關投資主題降溫有關（見報告圖表5-8）。
三、與上海、深圳政策對比
| 政策類別 | 北京（新政後） | 上海 | 深圳 |
|---|---|---|---|
| 限購（非戶籍） | 五環內1年社保/個稅，限1套；五環外不限 | 外環內1年社保限1套；外環外3年社保限2套 | 核心區1年社保限2套；外圍不限 |
| 贈與限制 | 父母贈子女完全免資格審查 | 成年子女須具備購房資格 | 直系親屬贈與免審查，但受贈人須無房（限1套） |
| 公積金最高貸款額 | 340萬元 | 324萬元 | 351萬元 |
| 公積金提取用途 | 租房、大修、電梯加裝、新房首付、裝修 | 租房、大修、電梯加裝、新房首付 | 租房、大修、電梯加裝、新房首付、購房稅 |
結論：北京限購政策實質上已接近取消（僅上海仍最嚴格），公積金支持力度已與上海、深圳看齊。
四、市場趨勢與數據觀察（圖表2-8）
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五環內成交佔比上升：2026年1-7月，北京五環內住房交易量佔比較2025年增加，顯示政策聚焦核心區域。
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剛需（「必需需求」）佔比提高：2026年前7個月，低總價物業（如100萬元以下）成交份額明顯上升，高端物業（1000萬元以上）份額收縮。
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高端物業價格表現落後：
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北京高端二手房價格較峰值下跌15%-42%，低端物業僅跌4%-22%。
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上海、廣州、深圳同樣呈現高端走弱、中低端相對穩定的格局（見圖表5-8）。
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五、對後市展望（至2026年底）
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北京低價位段物業銷售有望回升，高端市場仍具不確定性。
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上海可能跟進放鬆限購（繼2月之後），預計未來數月會有更多措施。
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9月銷售旺季有望受益於政策支持，改善銷售動能。
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覆蓋的國企開發商股價已從5月反彈高點回撤逾20%，回到反彈前水平，估值具備修復空間。
六、高盛投資評級與推薦標的
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買入評級：
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華潤置地（CRL）
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中國金茂（Jinmao）
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中國海外發展（COLI）
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綠城中國（Greentown）
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觀點：國企開發商在行業復甦中最具優勢，有望受惠於第四季銷售好轉。
