中國實施逾30年的商品房預售制度迎來重大改革。住房和城鄉建設部等三部門發布《關於完善商品住房銷售制度的通知》，在大幅提高預售門檻的同時，明確將現房銷售列為新房銷售的優先選項。代表未來買新房，或將逐步由「先付款、等交樓」，轉向「先看房、再付款」，告別「買房如拆盲盒」。
哪些項目優先賣現房？
通知自上周五(28日)起施行。新出讓土地的商品住房項目，以及已出讓土地但尚未取得建設工程規劃許可證的項目，將優先選擇現房銷售；已取得規劃許可證的項目，則鼓勵採用現房銷售。
現房銷售前，開發商須完成竣工驗收等程序，並將銷售方案及具備交付條件的證明提交市縣住房城鄉建設部門備案。政策同時提出推行「交房即交證」，讓買家收樓時同步取得不動產權證書。
現房銷售讓買家可以實地查看單位面積、戶型、建築品質、小區環境及配套設施，減少貨不對板、延期交樓甚至樓盤爛尾的風險。
預售制度不會立即退出
選擇預售的新項目，單體建築必須完成主體結構封頂後才能銷售；買家支付的首付款等購房資金，則須全部存入由住房資金監管機構開設的監管帳戶。
對於上周五(28日)前已取得建設工程規劃許可證並採用預售方式的項目，其預售條件及預售資金監管仍可按原有政策執行。
官方表示，新項目仍可選擇現房銷售或預售。因此，預售與現售預計將在一段時間內並行，但預售門檻提高後，開發商過去依靠預售資金高速周轉的經營模式將受到限制。
預售房貸延至竣工備案後發放
同日，中國人民銀行與金融監管總局發布房地產信貸新規。購買現售新房的，個人住房貸款應在銷售備案後發放；購買預售住房的，個人住房貸款則須待項目完成竣工備案後才可發放。
這意味買家購買預售房屋後，不會再像過去一樣在房屋仍處於施工階段時便取得按揭貸款並開始供樓，有助減少「未收樓、先還貸」的風險。
新規亦把個人住房貸款的最長期限由30年延長至40年，具體年期由銀行與借款人協商決定。較長年期可降低每月還款壓力，但借款人需要支付的總利息通常會相應增加。
房企資金要求提高
現房銷售意味着發展商要在取得大部分銷售收入前，先承擔土地、建設及融資成本，因而對資本金和融資能力提出更高要求。
為配合銷售制度改革，新政策建立房地產開發貸款主辦銀行制度：每個房地產項目對應一家主辦銀行，由該銀行單獨或牽頭組建銀團提供開發貸款，相關項目資金則實行封閉管理。
預售項目開發貸款最長為5年，現房銷售項目最長為7年；首次償還開發貸款本金的日期，原則上安排在項目完成竣工備案後。
房價未必因此全面上升
現房銷售及預售門檻提高，短期內可能推遲部分新增住房供應，並為現有項目去庫存提供空間。另一方面，交付風險降低，也可能提升自住及改善型買家的入市信心。
不過，這項改革不代表房價一定上升。高庫存、人口流出或需求不足的城市，仍然面對去庫存及價格調整壓力；核心城市、成熟地段及品質較好的現房，則可能因交付安全及產品品質而獲得較強承接力。
