一、重點摘要
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新任行政總裁（CEO）任命：經過全球遴選，委任 Neil Slater 為新任CEO，2027年3月1日生效。Slater 曾任歐洲房地產投資管理公司 Redevco 的CEO，並在 Aberdeen Investments 擔任環球實物資產主管及日本平台CEO，具豐富亞洲（含香港）房地產投資經驗。
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策略不變：管理層強調，新人事任命不代表現行「回歸基本」策略改變，領展將繼續專注於亞洲以零售為主導的房地產資產的直接擁有及管理，不會轉向第三方基金管理，但會選擇性與外部投資者合作。
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資產出售進展良好：非核心資產出售談判已有良好進展，將適時公布；同時，預計7月中股東週年大會及以股代息計劃完成後，會以新加坡資產出售所得款項啟動單位回購。
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估值吸引：預測2027財年股息率達6.6%，加上香港零售基本面回穩、潛在資產出售釋放價值及單位回購，估值具吸引力。
二、新任CEO薪酬方案
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基本年薪：900萬港元
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短期激勵（STI）：2027財年保證1,350萬港元
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一次性簽約獎金：1,350萬港元
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長期激勵（LTI）：2,400萬港元（以補償離職損失）
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首年總薪酬約6,000萬港元，分析師認為整體合理，且低於前任CEO（其薪酬曾引發投資者不滿）。LTI歸屬條件與去年修訂的高管框架一致，績效掛鈎單位總回報及相對30隻REIT同業表現。
三、目標價及風險
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目標價基礎：以股息折現模型（DDM）估值，權益成本8.2%（基於兩年貝塔值0.7、長期無風險利率3.5%），終端增長率2.0%，得出目標價46港元。
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下行風險：全球經濟衰退、出租率及租金增長低於預期（尤其受跨境消費及電商競爭影響）、未來收購回報不達標、費用增長過快、政府債息上升、政治因素限制租金增長、美國加息。
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上行風險：債息壓縮、收益率差收窄、收入及每單位分派增長超預期、美國減息。
四、其他重要資訊
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股權投資評級分佈（截至2026年6月30日）：
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REITs組別：買入50%（60.98%）、持有20%（24.39%）、賣出12%（14.63%）。
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全球組別：買入1,987（56.11%）、持有797（22.51%）、賣出757（21.38%）。
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分析師認證：報告觀點反映個人看法，薪酬與投資銀行業務無直接關聯。
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利益衝突披露：美銀證券在過去12個月內曾為領展提供投資銀行服務、非證券業務服務，並已收取相關費用；預期未來三個月內將繼續尋求投資銀行業務報酬。
行政總裁任命 – 策略正面，惟短期變動有限
領展已委任 Neil Andrew Slater 為新任行政總裁（2027年3月生效），結束全球招聘，並強化其「資本循環」及「平台擴張」的戰略方向。我們認為此任命在策略上屬正面，但由於過渡期較長，且現有策略方向（聚焦資本循環及第三方AUM增長）早已確立，短期內策略或營運不會有重大變化。
新行政總裁具備環球零售及投資的優良往績，有助領展轉型為更積極的資本配置者；惟其亞洲經驗主要集中於日本及主要市場，能否順利將歐、日經驗套用至領展的香港及中國內地業務（尤其推動資本循環計劃），為主要執行風險。
目前股價仍提供約 6.6% 的股息率，加上回購支持單位價格，我們維持 「優於大市」（O-PF） 評級。
財務摘要（HK$百萬，EPS為港仙）
| 截至3月31日 | 2025A | 2026A | 2027C | 2028C | 2029C |
|---|---|---|---|---|---|
| 收入 | 14,223 | 13,938 | 13,693 | 13,766 | 13,880 |
| 淨利潤 | (8,863) | (7,397) | 6,408 | 6,588 | 6,798 |
| 每股盈利（EPS） | 272.0 | 253.1 | 250.3 | 257.3 | 265.5 |
| EPS 對比市場共識（%） | – | – | 100 | 102 | 105 |
| EPS 年增長（%） | +3.4 | -7.0 | -1.1 | +2.8 | +3.2 |
| 市盈率（倍） | 13.9 | 15.0 | 15.2 | 14.7 | 14.3 |
| 股息率（%） | 7.2 | 6.7 | 6.6 | 6.8 | 7.0 |
| 自由現金流收益率（%） | 9.2 | 8.6 | 8.7 | 8.8 | 8.9 |
| 市賬率（倍） | 0.6 | 0.7 | 0.6 | 0.6 | 0.6 |
| ROE（%） | (5.2) | (4.7) | 4.3 | 4.4 | 4.5 |
| 淨負債/權益（%） | 30.3 | 35.1 | 34.8 | 33.9 | 33.0 |
估值方法及風險
估值依據：
目標價建基於2028財年預測每單位分派（DPU）HK$2.57，並採用 1.0% 的 required yield spread，對應3個月移動平均10年期美國國債孳息率 4.3%。
主要投資風險：
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美國加息幅度超出預期；
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香港零售銷售復甦較預期遜色；
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管理層減持單位。
一、新任CEO任命
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新任CEO：Neil Andrew Slater 先生
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生效日期：2027年3月1日
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背景：
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2023年10月起擔任 Redevco 行政總裁、聯席投資總監及投資委員會主席（Redevco 為歐洲最大零售房地產擁有及營運商之一）。
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曾任 Aberdeen Investments 環球房地產主管，並具日本工作經驗。
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薪酬方案（總額港幣6,000萬元）：
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年度基本薪金：900萬
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保證短期獎勵：1,350萬
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一次性簽約獎金：1,350萬
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長期獎勵：2,400萬
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扣除一次性簽約獎金後，總薪酬為4,650萬元；前任CEO（George Hongchoy）在FY25/FY26分別為5,100萬及5,400萬元。
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薪酬結構與股東利益掛鉤：
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57%–59% 與1–3年單位價格表現掛鉤
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固定薪酬僅佔9%–16%
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財務相關激勵佔27%–31%
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二、公司策略方向
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業務重點：專注於亞太區（APAC）零售商場及停車場的持有與積極管理，無意拓展至歐洲。
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資本運用：
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持續進行非核心資產出售及股份回購。
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新投資以資產負債表投資為主，但會伺機採用合資或合作夥伴模式。
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三、Redevco 背景（新CEO曾任職公司）
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截至2026年1月，管理資產規模 105億歐元，涵蓋歐洲340項資產。
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專注領域：零售園區、房地產債務、物流、零售及綜合用途物業。
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2023–2025年戰略轉型：
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收購荷蘭住宅房地產專業公司 LIFE Europe
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建立歐洲零售倉儲園區資產管理平台
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成立 Redevco Capital Partners 瞄準歐洲特殊房地產機會
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以5.18億英鎊收購16個英國零售園區
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建立房地產信貸業務
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推出首個歐洲零售園區基金，獲 CBRE Investment Management 承諾出資5億歐元
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四、估值方法與目標價
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估值模型：股息折現模型（DDM）
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參數：
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股權成本：7.2%
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終端收益率：5.1%
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目標價：港幣47.20元
