核心觀點：短期逆風，內地人才需求可望抵銷
新鴻基地產公佈穩健的FY26業績，基礎利潤及每股派息均上升，主要受住宅發展貢獻帶動。管理層對香港住宅市場維持建設性看法。雖然跨境資本管制收緊及利率不確定性可能影響短期需求，但相信內地樓價回穩可增強內地人才信心，帶動增量置業需求，足以抵銷相關逆風。維持「跑贏大市」評級，目標價由HK$148下調至HK$136，以反映短期市場不確定性增加。
FY26業績重點
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基礎利潤：HK$228.5億，按年升4.6%，大致符合預期，但較市場共識低2%
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全年每股派息：HK$3.91，按年升4%，派息率維持50%
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淨負債率：降至10.7%，資產負債表穩健，具備充足彈性把握市場機會
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物業銷售：HK$485.19億，按年升43.2%（香港HK$441.27億，升68.8%；內地HK$43.92億，跌43.3%）
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租金收入：HK$200.70億，按年升1.1%
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酒店營運：HK$45.45億，按年升2.9%
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電訊業務：HK$66.04億，按年升5.6%
短期需求面臨政策與利率逆風
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近期限制資本外流及加強海外稅收徵管的措施，打擊內地買家情緒
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估計多達三分之二的非本地購買需求可能消失，相當於約20%的一手住宅交易
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美國加息可能進一步抑制投資情緒，邊際上進一步制約需求
內地人才需求可提供抵銷
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預期內地主要城市樓價持續復甦，並在近期新樓銷售改革後加速
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內地置業情緒改善，可帶動內地人才來港置業的增量需求，足以抵銷政策及利率逆風
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維持香港住宅價格2026年升12%、2027年升5%的預測
估值調整
| 項目 | 舊 | 新 |
|---|---|---|
| NAV（每股） | FY26CL: HK$211.3 | FY27CL: HK$220.2 |
| 目標折讓 | 30.0% | 38.1% |
| 目標價 | HK$148.0 | HK$136.0 |
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目標折讓38.1%較五年平均值高出2個標準差，反映香港物業市場不確定性上升
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估值基於滾動至FY27CL的每股NAV HK$220.20
財務預測摘要
| 年度（截至6月30日） | 2025A | 2026A | 2027CL | 2028CL | 2029CL |
|---|---|---|---|---|---|
| 收入（HK$百萬） | 79,721 | 94,194 | 76,647 | 82,243 | 81,916 |
| 收入預測變動（%） | — | — | (3.9) | 2.1 | — |
| 調整後淨利潤（HK$百萬） | 21,855 | 22,850 | 25,090 | 25,480 | 29,038 |
| 淨利潤預測變動（%） | — | — | 0.0 | (1.0) | — |
| 調整後每股盈利（HK¢） | 754.2 | 788.5 | 865.8 | 879.3 | 1,002.1 |
| CL/市場共識（EPS %） | — | — | 100 | 97 | 95 |
| 調整後每股盈利增長（%） | 0.5 | 4.6 | 9.8 | 1.6 | 14.0 |
| 調整後市盈率（倍） | 15.5 | 14.8 | 13.5 | 13.3 | 11.6 |
| 股息率（%） | 3.2 | 3.4 | 3.6 | 3.7 | 4.1 |
| ROE（%） | 3.1 | 3.4 | 3.8 | 3.7 | 4.2 |
| 淨負債/權益（%） | 14.3 | 10.1 | 8.5 | 7.4 | 5.7 |
圖表重點
圖1：資產負債表摘要（HK$百萬）
| 項目 | Jun-23 | Jun-24 | Jun-25 | Jun-26 | 按年變動（%） |
|---|---|---|---|---|---|
| 短期債務 | 7,508 | 10,498 | 14,384 | 14,204 | (1.3) |
| 長期債務 | 117,545 | 116,589 | 95,833 | 83,464 | (12.9) |
| 總債務 | 125,053 | 127,087 | 110,217 | 97,668 | (11.4) |
| 現金 | 15,280 | 16,221 | 16,919 | 30,053 | 77.6 |
| 淨債務 | 109,773 | 110,866 | 93,298 | 67,615 | (27.5) |
| 股東權益 | 602,055 | 606,717 | 617,851 | 633,936 | 2.6 |
| 淨負債率（%） | 18.2% | 18.3% | 15.1% | 10.7% | (4.4)個百分點 |
| 每股賬面值（HK$） | 207.8 | 209.4 | 213.2 | 218.8 | — |
圖4：香港租金收入
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FY26香港租金收入按年升1%
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零售租金：HK$90.78億
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寫字樓租金：HK$57.03億
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其他：HK$29.22億
