維持買入：新加坡第二項資產出售
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九龍倉置業宣布以3.1億新加坡元出售Scotts Square，為過去兩個月內第二項資產出售
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該交易有助釋放價值及加速去槓桿，進一步強化股息前景
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維持買入評級，目標價36.60港元
新加坡第二項資產出售： 九龍倉置業宣布出售其位於新加坡的Scotts Square商場，作價3.1億新加坡元（約19億港元），按總樓面面積計算為每平方呎2,368新加坡元，預計於2026年11月完成。據《海峽時報》（9月10日）報道，買方為由Royal Holdings及RB Capital組成的財團。該售價較最新評定賬面值2.82億新加坡元（相對九龍倉置業市賬率0.53倍）有低於10%的溢價。我們對此次出售持正面看法，認為是九龍倉置業資本循環策略的又一舉措。儘管如此，我們預期該公布不會帶來重大驚喜，因管理層已於8月預告潛在出售。在出售Wheelock Place及Scotts Square後，九龍倉置業將全面退出新加坡（我們估計新加坡於2026年上半年貢獻收入的5.3%）。這應可強化其作為香港優質商業地產收租股的地位，但同時增加地區集中風險。
去槓桿支持股息前景。 九龍倉置業較高的派息比率（2026年上半年提升至90%；見2026年8月7日《派息轉向》）及持續的資產負債表去槓桿，應可改善派息能力。預期出售所得款項主要用於減債。計入近期出售所得款項後，我們估計淨負債將降至約200億港元（2026年6月為293億港元），槓桿比率於2026年底降至低於11%（2026年6月為15.9%）。2026年7月，九龍倉置業宣布以11.1億新加坡元（約67億港元）出售其Wheelock Place商業項目，交易已於2026年8月完成。
維持買入，目標價36.60港元： 九龍倉置業按90%派息比率計算，2027年預測股息率為6.3%，為股息率最高的地產股之一，亦為恒生指數成分股中股息率最高者之一。主要下行風險包括：香港經濟衰退；鷹派加息；海港城出租率下降及租金續約低於預期；意外削減派息比率；以及昂貴的項目收購。
主要數據
| 項目 | 數值 |
|---|---|
| 目標價（港元） | 36.60 |
| 前目標價（港元） | 36.60 |
| 股價（港元） | 31.74 |
| 上行/下行空間 | +15.3% |
| 市值（百萬港元） | 96,370 |
| 自由流通量 | 38% |
| 市值（百萬美元） | 12,288 |
| 彭博代碼 | 1997 HK |
| 3個月平均每日成交額（百萬美元） | 18 |
| 路透代碼 | 1997 HK |
財務數據及比率（港元）
| 年度至12月 | 2025a | 2026e | 2027e | 2028e |
|---|---|---|---|---|
| 滙豐每股盈利 | 2.13 | 2.23 | 2.26 | 2.31 |
| 滙豐每股盈利（前值） | 2.13 | 2.23 | 2.26 | 2.30 |
| 變動（%） | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 市場共識每股盈利 | 2.04 | 2.20 | 2.23 | 2.32 |
| 市盈率（倍） | 14.9 | 14.3 | 14.0 | 13.7 |
| 股息率（%） | 4.2 | 6.1 | 6.3 | 6.5 |
| 企業價值/EBITDA（倍） | 12.5 | 11.7 | 11.6 | 11.3 |
| 股本回報率（%） | 3.5 | 3.7 | 3.7 | 3.8 |
52週股價（港元）
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目標價：36.60
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最高：33.46 最低：21.32 現價：31.74
財務報表
損益摘要（百萬港元）
| 年度至12月 | 2025a | 2026e | 2027e | 2028e |
|---|---|---|---|---|
| 物業發展 | 116 | 51 | 0 | 0 |
| 物業投資 | 10,653 | 10,481 | 10,567 | 10,834 |
| 酒店 | 1,631 | 1,688 | 1,740 | 1,793 |
| 其他 | 415 | 392 | 392 | 392 |
| 總收入 | 12,815 | 12,612 | 12,699 | 13,020 |
| 銷售成本 | (3,466) | (3,649) | (3,666) | (3,769) |
| 毛利 | 9,349 | 8,963 | 9,033 | 9,250 |
| 淨利息支出 | (1,359) | (1,026) | (929) | (936) |
| 應佔合營公司利潤 | (144) | 200 | 0 | 0 |
| 物業重估 | (10,588) | 0 | 0 | 0 |
| 其他特殊項目 | (350) | 980 | 170 | 152 |
| 除稅前利潤 | (3,092) | 8,937 | 8,274 | 8,466 |
| 稅項 | (1,259) | (1,286) | (1,335) | (1,370) |
| 少數股東權益 | 94 | (61) | (68) | (70) |
| 淨利潤 | (4,257) | 7,589 | 6,872 | 7,027 |
| 重估淨影響 | 10,713 | (827) | 0 | 0 |
| 核心利潤 | 6,456 | 6,762 | 6,872 | 7,027 |
現金流摘要（百萬港元）
| 年度至12月 | 2025a | 2026e | 2027e | 2028e |
|---|---|---|---|---|
| 經營現金流 | 9,108 | 11,663 | 7,668 | 7,831 |
| 資本開支 | (1,449) | (1,494) | (1,300) | (1,300) |
| 投資變動 | (1,583) | 6,559 | (71) | (72) |
| 發行新股 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 已付股息 | (3,826) | (4,858) | (5,939) | (6,124) |
| 其他 | (1,527) | (2,804) | (2,993) | 231 |
| 現金淨變動 | 723 | 9,067 | (2,635) | 566 |
| 期初現金 | 1,308 | 2,031 | 11,098 | 8,463 |
| 期末現金 | 2,031 | 11,098 | 8,463 | 9,029 |
資產負債表摘要（百萬港元）
| 年度至12月 | 2025a | 2026e | 2027e | 2028e |
|---|---|---|---|---|
| 股東資金 | 181,705 | 183,420 | 184,353 | 185,256 |
| 長期負債 | 24,568 | 24,349 | 25,580 | 25,714 |
| 少數股東權益 | 4,357 | 4,418 | 4,486 | 4,555 |
| 遞延稅項及其他 | 2,945 | 3,092 | 3,247 | 3,409 |
| 總資本運用 | 213,575 | 215,280 | 217,665 | 218,934 |
| 固定資產 | 218,636 | 209,520 | 210,465 | 211,407 |
| 其他資產 | 7,394 | 7,533 | 7,606 | 7,679 |
| 流動資產 | 3,663 | 12,772 | 10,182 | 10,794 |
| 總資產 | 229,693 | 229,825 | 228,252 | 229,880 |
