英國各大城市嘅Leasehold物業比例近年有增無減，唔少海外投資者都會投資Leasehold。而小弟一直都唔係Leasehold嘅擁躉，過往嘅文章亦有提過，Leasehold嘅持有成本同潛在風險，往往係投資者低估嘅地方（詳情可睇返之前兩篇《Leasehold VS Freehold》）。但小弟嘅意思從來唔係「所有Leasehold都唔好買」，而係：唔好只睇Leasehold定係Freehold，而係要睇Leasehold嘅質素。

曼徹斯特Leasehold大崩潰

曼徹斯特市中心嘅Leasehold公寓，過去兩年樓價平均大跌£74,000，部分單位最近甚至被地產代理估值為零、拒絕接單。呢唔係個別案例，而係整個市場嘅縮影。

有業主2013年以£250,000買入物業，今年因大廈玻璃外牆安全缺陷長期未修復，被估值為£0。佢嘅每月Service Charge由2019年嘅£393升至2024年嘅£587，令佢累計欠下幾萬鎊債務，面臨破產。另有業主每年交£3,300嘅Service Charge，但大廈根本冇健身室或任何共用設施，完全唔知啲錢用咗喺邊。

根據市場數據，曼徹斯特46%嘅中高層物業受外牆安全問題影響，Salford一帶受影響物業成交量跌67%，樓價跌30%。全國Leasehold平均Service Charge而家係每年£2,405，過去五年升32.6%，升幅跑贏通脹。有調查指出，高達90%購買Leasehold物業嘅買家後悔入市，三大阻礙係天價Service Charge（74%）、Ground Rent上升（65%）、Lease年期短（63%）。

小弟要強調：曼徹斯特嘅問題，係舊式外牆物料、管理公司不透明、加上政策執行滯後嘅完美風暴。倫敦情況唔係完全一樣，但曼徹斯特絕對有前車可鑒嘅參考價值。

認清份Lease好壞　買之前必查五件事

唔係所有Leasehold都係噩夢，關鍵係投資者買之前做足功課。小弟無論係陪客人睇樓，定係幫業主放售，都會查清楚呢五樣嘢：

第一，Lease剩餘年期。好多人只睇樓價，忽略年期直接影響按揭同轉售。一般而言，Lease少於80年已經開始影響按揭，少於70年更加難搵銀行承造。

第二，Ground Rent條款。雖然政府正研究設上限，但現時唔少Lease仍沿用舊條款，翻倍條款（doubling ground rent）係其中最危險嘅一種。

第三，Service Charge係咪合理。透明唔代表便宜。真正重要係收費係咪反映實際服務，管理公司係咪有效運作。要睇過去三年嘅賬目同未來大型維修計劃。

第四，大廈安全同外牆狀況。EWS1證書係關鍵——冇證書或者證書未過關，銀行唔會批按揭，你嘅單位即刻變「冇銀行肯做」嘅物業。

第五，地段同長線需求。政策會改，但真正支撐樓價嘅，係地段、交通、學校同租賃需求。一份好嘅Lease加上靚地段，先係長線持有嘅基礎。

小弟點睇：細節決定成敗　投資寧願穩中求勝

Leasehold唔係洪水猛獸，但亦唔係可以輕率入市嘅選擇。曼徹斯特嘅案例話俾我哋知，當Service Charge失控、外牆問題未解決、Lease年期愈來愈短，一個表面靚嘅投資，可以變成財務噩夢。

作為海外投資者，隔山買牛就更加要注意細節，前期多花時間同心思，足以令人走少好多冤枉路。如果你而家正考慮英國置業，想了解手上睇緊嘅盤係咪值得入手，不妨聯絡小弟一起分析！

Jackey YEUNG（英倫管家仔）：

Jackey 專注於英國房地產投資策略，長期為業主與投資人提供具前瞻性的市場分析與實務建議。Jackey曾任商業財經新聞記者，藉財經背景與市場觀察力，將政策、數據與趨勢轉化為投資建議。透過結合新聞專業與第一手市場資訊，協助讀者在瞬息萬變的英國房地產市場中，做出明智決策。

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