京東集團（9618.HK）旗下的京東智能產發，專注於物流基礎設施業務，近日剛遞交了在香港主板上市的申請。根據初步招股文件顯示，2025年前九個月，京東產發的收入同比上升21.15%，達到人民幣30.02億元。在這期間，列帳基準虧損收窄了88.43%，降至人民幣1.58億元，而經調整後的盈利則上升了76.93%，達到人民幣8.23億元。

京東產發的主要業務包括物流園的經營，並在2025年前三季度實現了人民幣26億元的收入。其收入來源中，有16.7%來自境外資產，截至9月底，現代化基礎設施網絡的資產淨額達到人民幣405億元。

值得注意的是，京東產發為了轉向輕資產業務模式，實施了系統性的資本循環戰略，以提高資本效率。因此，京東產發將項目售予由公司主導設立和管理的基金及投資工具，從中獲得穩健且高盈利的管理費收入以及相關基金和投資工具的利潤分成。隨著京東產發加快輕資產轉型，其發展基金或合夥投資平台管理業務也在2024年錄得了1.96億元的管理費收入。2020年至2024年的年均平均複合增長率達到30%，而在2025年的前九個月中，相關收入為1.47億元，同比上升19.68%。

截至去年9月底，京東產發開發、持有或管理的現代化基礎設施資產組合包括259個物流園、20個產業園，以及6個數據中心基礎設施。此外，京東產發還主導設立了5隻核心基金、1隻開發基金、1隻收購基金、1個合夥投資平台，以及在上交所上市的1隻基礎設施證券投資基金。

京東產發的現代化基礎設施物業覆蓋了中國內地29個省級行政區，以及境外10個國家和地區。公司表示，其在門戶城市、交通樞紐及製造中心的布局有助於促進商品流通及產業資源部署。按建築面積計算，內地超過90%的現代化基礎設施資產位於一線城市及其衞星城市，以及二線城市。此外，京東產發的業務版圖已經拓展至香港、新加坡、荷蘭、杜拜和東京等精選核心物流節點。