英國樓市以往年8月份都進入夏季淡季，但市場上有幾個值得業主同投資者留意嘅新發展。今次小弟整合最新數據，同大家分析而家嘅市場狀況同部署方向。

利率膠著，倫敦買家壓力最大

英倫銀行喺7月30日再次維持基準利率3.75%不變，係連續第五次按兵不動，而且今次投票係6比3，有三名委員主張加息至4%，反映內部對通脹嘅憂慮仍在。下次議息係9月17日，市場普遍預期仍然維持不變。

中東衝突令油氣價格持續波動，推高通脹預期，令英倫銀行進一步減息嘅空間大幅收窄。Oxford Economics預計利率會維持喺3.75%直至2027年先重新減息。而家市場上兩年期固定按揭平均利率係5.63%，五年期係5.66%。以倫敦平均樓價£542,000、兩成首期計算，每月按揭供款約£2,800——比一年前多近£300。呢個數字直接解釋咗點解倫敦買家查詢量按年跌20%、成交量減少7%。利率唔跌，倫敦樓市難以真正復甦。

倫敦樓價連跌九個月，但並非崩潰

官方數據顯示，倫敦整體樓價按年跌3.7%，係全英唯一錄得年度跌幅嘅地區，已連續九個月下跌。平均樓價約£542,000，比一年前平咗約£18,000。

跌幅最大嘅係Westminster按年跌22.8%、Tower Hamlets跌14.5%、Hammersmith & Fulham跌10.9%。但小弟要補充：呢啲數字背後有統計因素：高價區交易量偏低，少量大單位成交足以大幅拉低平均數。

更值得留意嘅係，74%今年完成交易嘅物業係未經減價出售。呢個數字話你知：定價啱嘅盤仍然有人買，定價唔啱嘅繼續積壓。倫敦而家係12年來供應最高嘅時期，買家有充足選擇，議價能力係近年最強。

租務市場逆市強勁，留守業主反而得益

就喺放售市場疲弱嘅同時，倫敦租務市場係完全另一個世界。倫敦不少地區租金按年升約3%，係近期最快升幅。每個放租盤平均有8名租客競爭，空置率極低，租金仍然有支撐。

點解放售跌、租金升？因為買家因為按揭成本高而唔敢入市，由「買樓」變成「繼續租樓」：需求冇消失，只係轉移咗。對持有倫敦物業嘅業主嚟講，呢個係持續嘅利好因素：唔急於放售，繼續放租，租金收入穩定，等待市場條件改善。

倫敦仍然係國際資金首選

即使倫敦樓價喺調整，國際資金對倫敦嘅興趣並冇消退。中東局勢動盪，令部分資金傾向流入政治穩定、法治健全嘅市場，倫敦長期以嚟係呢類資金嘅首選之一。土耳其、中東等地嘅新興投資者仍然活躍喺倫敦樓市，主要鎖定全新單位同核心地段物業。

仲有一個利好因素值得留意：英鎊近期走勢。英鎊兌港元匯率相對過去幾年有所回落，對港人投資者嚟講，而家換匯入市嘅成本比高峰期低，係一個隱性優勢。倫敦嘅基本面冇變：全球金融中心、頂尖大學、國際企業聚集、法律體系健全。短期樓價調整，唔代表長線價值消失。歷史數據顯示，每一次倫敦樓市調整過後，都係精明投資者建立或擴大組合嘅時機。

小弟點睇：識揀，倫敦仲係機會處處

小弟嘅判斷係：倫敦樓市而家係「谷底整固」嘅狀態，唔係崩潰亦唔係即將反彈。真正嘅轉捩點係英倫銀行幾時開始減息：一旦按揭利率跌返落4%以下，倫敦買家嘅負擔能力即刻改善，成交量自然回升。

對放售業主：定價要貼市，唔好用一年前嘅心理價位衡量而家嘅市場。

對買家：而家係議價空間最大嘅時機，有耐性嘅買家反而係最有優勢嘅一群。

對持有物業嘅業主：租務市場有支撐，唔需要急於放售，密切留意9月17日英倫銀行決定，係下一個重要訊號。

如果你而家想了解倫敦物業喺呢個市場環境下嘅最佳部署，不妨聯絡小弟傾傾！

Jackey YEUNG（英倫管家仔）：

Jackey 專注於英國房地產投資策略，長期為業主與投資人提供具前瞻性的市場分析與實務建議。Jackey曾任商業財經新聞記者，藉財經背景與市場觀察力，將政策、數據與趨勢轉化為投資建議。透過結合新聞專業與第一手市場資訊，協助讀者在瞬息萬變的英國房地產市場中，做出明智決策。

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